本文來(lái)源：時(shí)代財(cái)經(jīng) 作者：劉新歌

深圳執(zhí)行了16年的“限外令”或迎來(lái)調(diào)整。

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據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)9月7日?qǐng)?bào)道，深圳非住宅類的商業(yè)辦公物業(yè)、商務(wù)公寓等對(duì)港澳居民放開。深圳市住房公積金管理中心相關(guān)人士表示，相關(guān)政策調(diào)整是否對(duì)外發(fā)布尚未明確，但近期港澳居民購(gòu)買深圳市商用物業(yè)可以網(wǎng)簽。

深圳多位房產(chǎn)中介則對(duì)時(shí)代財(cái)經(jīng)確認(rèn)上述消息屬實(shí)，“對(duì)港澳人士取消限購(gòu)了，港澳人士可以以個(gè)人名義購(gòu)買商辦類物業(yè)，無(wú)須注冊(cè)公司，而且不限套數(shù)、隨便買?！痹诓糠謪^(qū)域，尤其是靠近羅湖口岸的區(qū)域，政策效應(yīng)似乎已經(jīng)顯現(xiàn)。深圳羅湖區(qū)一位房產(chǎn)中介對(duì)時(shí)代財(cái)經(jīng)稱，這兩天很多香港客戶來(lái)咨詢?nèi)屎阒脴I(yè)旗下的仁恒深之源（項(xiàng)目備案名為仁恒世紀(jì)大廈）。“9月7日晚上，雖然大雨，還有一個(gè)客戶來(lái)購(gòu)買了一套200多平方米的大平層公寓?！?/p>

在此之前，深圳商辦產(chǎn)品的銷售受“限外令”影響，港澳臺(tái)地區(qū)居民和華僑及境外個(gè)人不能購(gòu)買用于辦公所需的商品房。

本世紀(jì)初，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的興起，大量境外購(gòu)房者進(jìn)入，“境外購(gòu)房團(tuán)”頻頻出現(xiàn)。2006年7月11日，原建設(shè)部、商務(wù)部等六部門頒布了《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理的意見》（建住房〔2006〕171號(hào)），嚴(yán)格限制境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人在境內(nèi)購(gòu)房。

作為樓市最熱的城市之一，深圳也是較早實(shí)行“限外令”的城市之一。2007年7月，深圳國(guó)土資源和房產(chǎn)管理局發(fā)布的《關(guān)于規(guī)范境外機(jī)構(gòu)和境外個(gè)人購(gòu)買商品房的通知》（以下簡(jiǎn)稱“《通知》”）規(guī)定，境外機(jī)構(gòu)（經(jīng)批準(zhǔn)從事經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)業(yè)的企業(yè)除外）只能購(gòu)買用于辦公所需的商品房（辦公類），港澳臺(tái)地區(qū)居民和華僑、在境內(nèi)工作、學(xué)習(xí)超過(guò)一年的境外個(gè)人只能購(gòu)買一套用于自住的商品房（住宅類）。

“限外令”效果明顯。深圳中原地產(chǎn)董事總經(jīng)理鄭叔倫曾表示，“限外令”后，深圳商辦市場(chǎng)自2011年以來(lái)一直較為低迷，缺乏香港客戶投資是最重要的一個(gè)因素?！跋愀劭蛻粼谏钲谏剔k市場(chǎng)一直扮演著重要角色。‘限外令’之前，在中原工商鋪（特別是商鋪部）成交比例中，香港客戶一度超過(guò)50%?！?/p>

鄭叔倫因此認(rèn)為，一旦“限外令”取消，香港客戶無(wú)需注冊(cè)公司，即可以個(gè)人名義在深圳購(gòu)買公寓、寫字樓、商鋪等商辦物業(yè)，屆時(shí)香港客戶將大量涌入，深圳商辦地產(chǎn)將迎來(lái)春天。

在多位業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，深圳向港澳人士放松商辦物業(yè)的購(gòu)買限制，是大灣區(qū)融合發(fā)展中的必然趨勢(shì)。美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心總監(jiān)何倩茹對(duì)時(shí)代財(cái)經(jīng)稱，在大灣區(qū)整體發(fā)展的引領(lǐng)之下，各個(gè)城市融匯發(fā)展、打破進(jìn)入壁壘是必然的事。這次政策調(diào)整，也是為了讓港澳人士擁有同等的購(gòu)買權(quán)利。

國(guó)家高端智庫(kù)CDI研究員宋丁則認(rèn)為，過(guò)去這些年來(lái)，深圳的寫字樓、商鋪等工商物業(yè)發(fā)展很快，因此積累了大量產(chǎn)品。但由于市場(chǎng)原因，商辦類產(chǎn)品去化較慢、空置率較高，這給引進(jìn)港澳人士購(gòu)買留出了供給空間。

而深圳商辦市場(chǎng)也亟需政策春風(fēng)。戴德梁行數(shù)據(jù)顯示，2023年上半年，深圳甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)迎來(lái)持續(xù)高供應(yīng)，導(dǎo)致全市整體空置率上行，年中深圳甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)錄得24.5%的空置率，半年上升1.6個(gè)百分點(diǎn)。同時(shí)，甲級(jí)寫字樓平均租金差不多回到2013年的水平。

不過(guò)，商務(wù)公寓近年供應(yīng)量有所下滑。為打擊炒房行為，深圳于2020年停止了商務(wù)公寓新增的審批，鼓勵(lì)已批商務(wù)公寓項(xiàng)目轉(zhuǎn)為可售型人才房，同時(shí)減少商業(yè)用地比例、增加居住及配套用地比例。

但樓市銷售不振，商辦產(chǎn)品去化尤其困難。深圳中原研究中心數(shù)據(jù)顯示，今年7月單月，商務(wù)公寓網(wǎng)簽175套，環(huán)比下降57.4%；商辦及其它網(wǎng)簽297套，環(huán)比下降61.0%。

一些商辦類項(xiàng)目不得不大幅降價(jià)。今年8月，仁恒深之源推出“備案價(jià)打5折”的促銷，稱“原價(jià)9.8萬(wàn)元/平方米，現(xiàn)價(jià)僅需3.89萬(wàn)元/平方米”。上述羅湖區(qū)房產(chǎn)中介對(duì)時(shí)代財(cái)經(jīng)稱，目前項(xiàng)目均價(jià)約4萬(wàn)元/平方米，帶裝修，裝修標(biāo)準(zhǔn)為8000元/平方米。

據(jù)經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)報(bào)道，仁恒深之源已經(jīng)開盤兩年，去年價(jià)格在6萬(wàn)元/平方米左右。這次政策給該項(xiàng)目帶來(lái)去化的機(jī)會(huì)?！绊?xiàng)目離關(guān)口（指羅湖口岸）近。對(duì)剛出的這個(gè)政策，如果有購(gòu)買意向，開發(fā)商可以先為客戶鎖定房號(hào)。若后續(xù)網(wǎng)簽不了，定金會(huì)退還?！?/p>

也有業(yè)內(nèi)人士對(duì)政策效應(yīng)持觀望態(tài)度。何倩茹認(rèn)為，政策放松對(duì)商業(yè)市場(chǎng)會(huì)帶來(lái)一定的正面影響，最直接的是會(huì)帶動(dòng)成交量的上升，但由于深圳商用物業(yè)庫(kù)存量偏高，政策對(duì)價(jià)格的帶動(dòng)應(yīng)該沒那么快顯現(xiàn)出來(lái)。

深圳房產(chǎn)中介吳鵬（化名）對(duì)時(shí)代財(cái)經(jīng)稱，“因?yàn)槌隽苏呃?，市?chǎng)的確會(huì)比之前好一些，但如果是投資，想短期內(nèi)賺錢，比較難，還是要長(zhǎng)期持有?！彼ㄗh優(yōu)先考慮“真公寓”，即可以申請(qǐng)學(xué)位、帶陽(yáng)臺(tái)、通燃?xì)?、民用水電?biāo)準(zhǔn)的公寓產(chǎn)品。

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